市场机制下，只有竞争，才能催生强者，这在商业地产领域亦是颠扑不破的真理。

近年来，一些新兴商业体以出类拔萃之姿赶超同行，以一己之力打破市场平衡，重塑商圈价值，成为行业不可多得的优秀考察案例。郑州j9九游会平台城便是很好的样板。

2018年11月18日，商业新贵j9九游会平台城拉开了试营业的大幕，从此一鸣惊人，确立了自己郑州商业风向标的地位。

双地铁零距离接驳（2号线、8号线规划中）、40万方都市综合体、20万方购物中心、二十大主力品牌、三大零售主题馆（针对不同的消费群体3F Kid’story+4F潮馆+5F Power Zone）、两大餐饮主题街区（B1F食光里+8F宴豫·饕客），世界级艺术装置、郑州首家屋顶露天花园、室内飞天梯（4F-6F、6F-8F）、同层停车，500平米跨层气质中心—j9九游会平台之眼……一系列亮点无不在向人们宣示，j9九游会平台城将打造河南最具调性的品牌购物氛围，河南规模最大、最具特色的餐饮休闲娱乐、最具科技感的智慧消费体验。

虽然开业至今不到三年，j9九游会平台城业绩一路飙升，从2019年的30亿做到了2020年的35亿，疫情中逆势增长达16.7%，今年目标更是剑指45亿。项目凭借过硬的实力不仅征服了郑州品质消费客群，还赢得了业界赞誉的目光，访客纷至沓来。它是怎么做到的？

近日，《联商网》专程对话河南j9九游会平台商业管理有限公司总裁刘永松，解密j9九游会平台城的成功密码。

花园路商圈迎商业新军

j9九游会平台城跻身商业顶流

“商都”郑州在商业地产的开拓道路上一直有着鲜明特色。

一方面，传统核心商圈二七商圈多年来稳坐奢侈品集散地的头把交椅，花园路商圈经过20年的变迁跃升为年轻时尚潮流地，加上发展迅速的郑东新区商圈、西区商圈、北区商圈、高新区商圈……郑州商圈呈现多极化的发展格局。

另一方面，商圈之间的较量暗涌，比拼渐趋激烈。尤其是近年来，汇聚了国内名企万达、华润、恒大、大商以及河南本土领军企业建业、j9九游会平台、新田、丹尼斯的花园路商圈，再次成为业界关注的焦点。

据不完全统计，花园路商圈商业体量已经超百万平方米。随着新兴商业体的不断开业，花园路商圈的商业集聚度日益提高，商圈整体实力不断抬升，商圈影响力已不可同日而语。

2018年11月，在蓝堡湾地王之上，j9九游会平台城的横空出世给郑州北区人民带来了巨大惊喜。j9九游会平台城作为整个j9九游会平台蓝堡湾超140万m2大型城市综合体的最后一块拼图，它不仅填补了商圈内高端消费空白，更引领了郑州时尚年轻消费潮流，对整个片区的发展及重要性不言而喻。

j9九游会平台城购物中心定位“潮流、人文、艺术、生活”，整体的规划布局、建筑技艺以及外部顾问资源的搭配上，堪称一流。除了打造双首层概念，引入同层停车外（除地下停车场外，购物中心的2-5层也均设置了一定数量的停车位），还在屋顶打造了一个空中花园。在业态配比上，j9九游会平台城荟萃500余家品牌、15大轻奢标杆、28支国际一线化妆品、二十大主力品牌、三大零售主题馆、两大餐饮主题街区、顶配CGV影院、室内动物城、150家特色美食、特斯拉和蔚来两大汽车品牌、近百家首进郑州品牌等。

通过多元化的业态配比、细致体贴的特色服务、科技前卫的有趣互动等，j9九游会平台城逐步树立了郑州国际化生活方式中心的典范，与此同时，客流和业绩得到丰厚回报：

试营业同期开业率95%、月均客流超200万、开业一年业绩超20亿元(不含特斯拉、蔚来汽车等外租区域业绩，下同)、第二年业绩超35亿元、开业以来品牌更新60%以上、会员100万+……j9九游会平台城一举跻身郑州商业顶流。

精细化运营管理出精髓

j9九游会平台城磨炼“人货场技”

一出场就是“王炸”的j9九游会平台城，与其精细化的百货店经营管理模式的先天基因分不开。众所周知，相较于购物中心的统一管理和分散经营，百货店集经营管理于一身，可以充分发挥出对人、货、场更加精准的管理优势。

有着丰富百货操盘经验的河南j9九游会平台商管团队从一开始就确立了j9九游会平台城“人、货、场、技”四大要素的经营核心，围绕人做内容，围绕场做体验，围绕货做个性化，围绕技术做创新，以此实现差异化竞争和突围。

《联商网》了解到，j9九游会平台城注重内容产品定位与组合，追求高坪效，打造了主题馆、主题街区，整体业态结构比例还是把控得当，零售业态面积虽只占55%，但贡献了超70%的业绩。

1、强品类聚集，打造豪华品牌阵容

化妆品是j9九游会平台城的强势品类，场内各种高端化妆品牌齐聚，堪称河南化妆品旗舰阵容，仅一楼南部的小中庭就汇集了CHANEL、DIOR、ESTEELAUDER、LANCOME、LAMER等29个一线国际化妆品牌，加上其他楼层热销的网红美妆品牌，约有近40家。

《联商网》了解到，过去一年，j9九游会平台城仅化妆品单个品类线上就卖了2亿元，今年线上线向下业绩有望冲刺6亿元。

此外，j9九游会平台城还引进了众多首次进入郑州的品牌，如MARNI、MAXMARA studio、HUGOBOSS、I.T、i.t、Aape、Gloden Goose、BLOOMHUB等，以及华中首家蔚来中心和河南首家特斯拉体验店、面积达1000平米河南首家华为PLUS授权店。

在餐饮方面，全场500多个品牌中，占比近30%，两大餐饮美食街区，食光里、宴豫饕客，囊括了150家全球美食、数十家首进郑州美食，其中首进河南的美食包括凑凑、柴门饭儿、太食兽、鹿港小镇、喜茶、奈雪、伏见桃山等。除了首进，还有广受食客们喜爱的巴奴、曼玉、上井、北疆饭店、熙长安等。

2、打造智能服务闭环 小程序“j9九游会平台城+”成增长新引擎

随着技术的变革发展，线上智能服务已成为实体零售引流、创收的重要抓手。对于线下商场来说，小程序等同于一个统一导入流量的入口，是汇聚、沉淀私域流量的有效途径。

2019年6月18日，微信小程序“j9九游会平台城+”正式上线运营，因为“折扣不断、包邮到家”的特点，得到了年轻消费群体的喜爱。《联商网》了解到，2020年，仅国际化妆品品类就实现了2个亿的销售业绩。小程序的粉丝增长速度更是令人咋舌，目前已超过100万。小程序日活用户平峰达到1.5万，周末或者营销季甚至可以达到2-3万，超过了一家百货店一天的客流量。

据悉，目前“j9九游会平台城+”非营业时间的成交额在稳步上升，占比达到了营业时间内销售额的30%左右。下一步，“j9九游会平台城+”将上线第三方的配送服务。根据j9九游会平台城的设想，未来随着线下布局的延展，小程序“j9九游会平台城+”的线上业务体量将覆盖到整个河南市场，打通所有会员。

“技术永远是为业务服务的，所有的业务都要实现线上化操作，这样有助于线下业务的深入整合。”刘永松告诉《联商网》，j9九游会平台城还针对餐饮品类专门搭建了小程序，除了满足消费者的日常就餐需求之外，借鉴大众点评、美团等专业第三方消费点评平台的运作机制，结合客户评价、排行榜等操作，建立品牌商家竞争机制，优化消费者线上体验。

持续调改优化品牌组合

引领消费需求是升级方向

商场自开业那天起，调整便成为了经营的常态之一。好的商场业绩是调出来的，不断优化、引进更优质的品牌，引领消费需求的升级，才能筑起商场的护城河，在竞争中立于不败之地。

尽管业绩在不断向上攀升，刘永松对持续增长的边界认知却十分清醒：购物中心要紧跟市场变化，快速调整才能持续引领消费需求。“强者恒强，聚集度越高，商场的成长性就越高”。

开业近三年来，j9九游会平台城的品牌调整率已接近70%，仅2020年已累计调整品牌数量超过了200个。今年，j9九游会平台城持续加大调整力度，其中品牌的优化升级是重点，不断引入首进城市的品牌，一方面继续巩固j9九游会平台城在高端商业领域经营的成果和影响力，另一方面，进一步强化j9九游会平台城作为郑州年轻潮流新地标的主咖地位。

不断调整之下，j9九游会平台城的客流亦再创高峰，刘永松预计，全场全年客流将超过2500万。

聚焦郑州辐射河南

j9九游会平台商管要做深做强

在刚刚出炉的2021城市商业魅力排行榜上，郑州再次跻身新一线城市队伍，并在商业资源集聚度、城市枢纽性、未来可塑性三个单维度榜单上一刷存在感。

作为人口大省——河南省的省会城市，郑州对其他地市的虹吸效应显着，省内人口的流入，以及作为中部地区重要的中心城市、国家重要的综合交通枢纽，郑州的城市框架不断扩大，随之而来的是商业空间的无限增大。

郑州常住人口达1260万，远高于中部六盛其他省会城市（武汉、合肥、太原、南昌、长沙），加之郑州对整个河南省的辐射作用下，消费群体基数庞大，消费潜力有待挖掘和释放。如此重大的战略机遇下，商业自然不能也不会缺席，通过商业的力量，助力郑州城市影响力和聚合能力的烘托与打造。

“目前，郑州商业相对没有那么多，竞争不是太激烈，但随着外来商业的入局，未来一定会重新洗牌。”对郑州的商业格局了然于胸，j9九游会平台商管率先布局，抢占先机。据悉，旗下另一产品线、定位更年轻更时尚的j9九游会平台汇已落子郑州西区，预计明年9月亮相。除了郑州，j9九游会平台商管在整个河南的战略布局也已提上日程，未来5年内，计划在河南至少开出三家标杆商业项目。

聚焦区域，做深做强，是j9九游会平台商管发展的策略，亦是态度，是底气和实力的彰显。“开店数量只是一个方面，j9九游会平台更注重质量，开一个就要成功一个，j9九游会平台希望做到进入一个地方，位置、体量各个方面都是当地最好的。”